2025년 부동산 세금 변화 종부세와 양도세 개정안 총정리

2025년부터 시행될 부동산 세금 변화는 다주택자와 1주택자 모두에게 큰 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 최근 기획재정부가 발표한 세법 개정안에는 다주택자의 양도세 중과 유예 연장, 인구감소지역 주택 취득 시 세제 혜택, 준공 후 미분양 주택 취득자에 대한 감세 혜택 등 다양한 내용이 포함되어 있습니다.

본 글에서는 이러한 변화들을 자세히 살펴보고, 이에 따른 투자자들의 대응 전략을 모색해보겠습니다.

다주택자 양도세 중과 유예 연장

정부는 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 적용되는 양도세 중과 유예 조치를 2026년 5월 9일까지 연장하기로 결정하였습니다. 이로 인해 다주택자들은 기존 세 부담을 줄이고 보유 주택을 매도할 수 있는 기회를 더욱 갖게 되었습니다.

기존에는 2주택자의 경우 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 추가되는 구조였습니다. 이러한 조치는 윤석열 정부 출범 이후 한시적으로 도입된 정책으로, 다주택자들의 매물 출회를 유도하여 부동산 시장을 안정시키려는 목적이 있었습니다.

하지만 실제 시장에서는 거래 활성화 효과가 제한적이라는 평가가 나오며 추가 연장이 결정된 것으로 보입니다. 이는 다주택자들에게 단기적으로는 매도 기회를 제공하나, 2026년 이후 정책 방향이 불확실하다는 점에서 장기적인 매도 전략을 신중히 세워야 함을 의미합니다.

양도세 중과 유예 조치	적용 기간	2주택자 추가 세율	3주택자 이상 추가 세율
연장	2026년 5월 9일까지	20% 포인트	30% 포인트

인구감소지역 주택 취득 시 세제 혜택

2024년 1월 4일부터 2026년 12월 31일까지 인구감소지역에서 주택을 취득하는 경우, 1주택자로 인정받아 양도세 비과세 혜택과 장기보유 특별공제를 받을 수 있는 기회가 주어집니다. 특히, 인구감소지역에서 신규 주택을 구입할 경우, 최대 80%의 장기보유특별공제를 받을 수 있어 세제 혜택이 크게 확대됩니다.

또한 종합부동산세 계산 시 기본공제 12억 원과 고령자 및 장기보유 세액공제를 적용받을 수 있습니다. 수도권과 광역시는 이 혜택에서 제외되지만, 접경지역과 일부 군 지역에서는 혜택을 받을 수 있습니다.

그러나 기존 주택과 같은 시·군·구 내에서 신규 주택을 취득하는 경우는 혜택에서 제외됩니다. 이러한 조치는 지방 부동산 시장을 활성화하고자 하는 목표를 가지고 있지만, 실거주 목적보다는 투자 목적으로 수요가 유입될 가능성도 함께 제기되고 있습니다.

인구감소지역 주택 취득 세제 혜택	적용 기간	비과세 혜택	장기보유특별공제
양도세 비과세	2024년 1월 4일-2026년 12월 31일	적용됨	최대 80%

다른 내용도 보러가기 #1

비수도권 준공 후 미분양 주택에 대한 감세 혜택

2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일까지 수도권을 제외한 비수도권 지역에서 준공 후 미분양 주택을 취득하는 경우에도 감세 혜택이 제공됩니다. 이 경우에도 1세대 1주택 특례가 적용되어 양도소득세와 종합부동산세에서 각각 12억 원까지 공제를 받을 수 있습니다.

하지만 이 혜택을 받기 위해서는 전용면적이 85㎡ 이하, 취득가액이 6억 원 이하의 조건을 충족해야 합니다. 이러한 조치는 미분양 해소를 위한 것으로, 투자자들이 이를 적극 활용할 경우 특정 지역의 집값이 다시 상승할 가능성도 배제할 수 없습니다.

따라서 투자자들은 이러한 조건을 잘 분석하여 적절한 투자 결정을 내려야 할 것입니다.

준공 후 미분양 주택 감세 혜택	적용 기간	전용면적 조건	취득가액 조건
1세대 1주택 특례 적용	2024년 1월 10일-2025년 12월 31일	85㎡ 이하	6억 원 이하

고가주택 2주택자의 세 부담 증가

2025년부터 고가주택(공시가격 12억 원 초과) 2주택자들은 새로운 세 부담을 맞이하게 됩니다. 전세보증금 합계가 12억 원을 초과하는 경우 간주임대료 과세 대상이 되며, 이는 전세보증금 중 3억 원 초과분의 60%에 대해 정기예금 이자율(3.5%)을 적용하여 산정됩니다.

이러한 조치는 전세를 활용하여 세 부담을 회피하는 다주택자들을 겨냥한 것입니다. 임대수익이 없더라도 일정 부분 소득으로 간주하여 과세되는 방식이므로, 다주택자들은 임대 전략을 수정할 필요성이 커졌습니다.

이는 고가주택을 보유한 다주택자들에게 추가적인 세 부담을 주어, 세금을 회피하기 위한 다양한 전략을 모색하게 만들 것입니다.

고가주택 2주택자 간주임대료 과세	적용 기간	전세보증금 합계 조건	간주임대료 산정 방식
적용	2025년부터	12억 원 초과	전세보증금 중 3억 원 초과분의 60%에 정기예금 이자율 적용

1주택자의 종합부동산세 특례 확대

2025년부터 시행되는 종합부동산세 특례는 1세대 1주택자에게 보다 유리한 조건을 제공하게 됩니다. 지방 저가주택에 대한 공시가격 기준이 기존 3억 원 이하에서 4억 원 이하로 상향 조정되어, 공시가격 4억 원 이하의 지방 저가주택은 종부세 계산 시 주택 수에서 제외됩니다.

이는 1세대 1주택자들에게 기본공제 12억 원과 더불어 세 부담을 완화해주는 효과가 있습니다. 이러한 조치는 지방 부동산 시장의 활성화와 1주택자의 세 부담 완화를 위해 마련된 것으로 해석될 수 있습니다.

수도권과 지방 간의 조세 형평성 논란이 있었던 만큼, 이 제도의 실질적인 효과를 지켜볼 필요가 있습니다.

종합부동산세 특례 확대	적용 기준	공시가격 기준	기본공제 혜택
확대	2025년부터	4억 원 이하	12억 원 기본공제

다른 내용도 보러가기 #2

단기 민간임대주택 제도의 도입

2025년 6월부터 ‘단기 민간임대주택’ 제도가 도입됩니다. 이 제도의 의무 임대 기간은 6년이며, 아파트를 제외한 비아파트(빌라·연립주택 등)만 포함됩니다.

임대사업자로 등록하게 되면 취득세 일반과세, 종합부동산세 합산 배제, 양도세 중과 배제 등의 다양한 혜택이 제공됩니다. 특히, 빌라 10채를 임대사업 등록하게 되면 1주택 혜택을 받을 수 있어, 실거주 주택을 1세대 1주택 양도세 비과세 대상으로 유지할 수 있는 장점이 있습니다.

그러나 아파트는 이 임대사업 등록 대상에서 제외되어, 투자자들은 이에 대한 전략을 조정할 필요가 있습니다.

단기 민간임대주택 제도	적용 기간	의무 임대 기간	등록 대상
도입	2025년 6월부터	6년	비아파트(빌라·연립주택 등)

결론 변화 속의 기회와 위기

2025년 부동산 세제 개편은 다주택자와 1주택자 모두에게 기회이자 도전이 될 것입니다. 양도세 중과 유예 연장은 다주택자에게 매도 기회를 제공하는 한편, 고가주택에 대한 간주임대료 과세 강화는 세 부담을 높이는 요인으로 작용할 것입니다.

인구감소지역 및 준공 후 미분양 주택에 대한 혜택은 지역별 부동산 시장에 새로운 변화를 가져올 가능성이 높습니다. 전문가들은 정부의 정책 방향이 ‘세 부담 완화’와 ‘부동산 시장 안정화’라는 두 가지 목표를 동시에 고려하고 있다고 분석하고 있습니다.

따라서 투자자들은 각 제도를 면밀히 분석하여 장기적인 부동산 전략을 세워야 할 것입니다. 2025년 부동산 시장은 새로운 세제 변화 속에서 다시 한번 변곡점을 맞이하게 될 것입니다.

관련 영상

같이 보면 좋은 글